Kupno mieszkania krok po kroku – poradnik dla kupujących

Upadłość dewelopera a kredyt, czyli mądry Polak po szkodzie

Próbę kupna mieszkania Baśka i Karol mają już za sobą. Nie obyło się bez nerwów. Oboje pracują, od 2 lat są małżeństwem i do szczęścia brakuje im już tylko upragnionego M4. Karol zajął się sprawami formalnymi dotyczącymi kredytu, a Baśka poszukiwaniem ofert na zakup mieszkania. W końcu znaleźli mieszkanie, które spełniało ich wszystkie oczekiwania. Zdecydowali się na jego zakup bezpośrednio u dewelopera. Kredyt został przyznany, umowa przedwstępna podpisana, zadatek wpłacony. Tylko czekać na termin odbioru mieszkania. Któregoś dnia Baśka przeczytała w gazecie o upadłości znanego dewelopera. Dopiero wtedy pomyślała, że nie sprawdzili z Karolem, czy właściciel ich inwestycji jest na pewno wiarygodny. Przejrzała fora internetowe, gdzie znalazła informacje, które ją zaniepokoiły. Zaczęła drążyć temat i jak się okazało ich deweloper spłacał swoje zobowiązania poprzez zaciąganie kolejnych, pobierając zaliczki od potencjalnych nabywców nieruchomości. Podjęła próbę kontaktu z deweloperem, ale jego telefon nie odpowiadał… Baśka i Karol postanowili odzyskać swój zadatek, rozpoczęła się batalia prawna. W międzyczasie deweloper ogłosił upadłość. Małżeństwo musiało raz jeszcze zająć się poszukiwaniami mieszkania, by w końcu spełnić marzenie o własnym lokum. Jednak tym razem byli bogatsi w doświadczenie. Mało przyjemne, ale pomocne.

Krok 1 – wstępne rozeznanie w ofertach

Rynek mieszkaniowy daje wiele możliwości wyboru interesującego nas lokum. Wystarczy zerknąć na liczbę ofert znajdujących się w Internecie na portalach ogłoszeniowych, serwisach należących do deweloperów, a także w prasie, czy bezpośrednio w katalogach firm zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Jak wybrać? Na początek warto zadać sobie pytanie: czego oczekuję? To od Ciebie zależy, jakie dobierzesz kryteria oceny ofert. Dobrze je doprecyzować, by wiedzieć, na jakich elementach najbardziej Ci zależy. Co warto sprawdzić, by mieć pewność, że mieszkanie, które wybierzesz, jest naprawdę tym, o którym marzysz? Oto pomocnicza lista:

1. Rodzaj zabudowy. Mieszkanie w bloku, czy w domkach szeregowych? Wielopiętrowa czy niska zabudowa?

3. Lokalizacja. Od niej zależy nie tylko cena mieszkania, ale również koszt i czas dojazdu z domu do pracy. Centrum czy peryferia? Jakaś konkretna dzielnica? Jak ważne są tereny zielone w pobliżu? Zależy Ci, by to było ciche, spokojne miejsce? Czy nie przeszkadza Ci szum ulicy? Czy w pobliżu jest przychodnia, przedszkole lub szkoła dla Twojego dziecka? Jaki będzie widok z okna? I najważniejsze, a często pomijane – plan zagospodarowania. Jeśli go nie sprawdzisz, za chwilę może się okazać, że obok ktoś postanowi wybudować np. fabrykę.
4. Mieszkanie. Tu warto rozważyć preferencje co do: metrażu, liczby pokoi, kondygnacji, układu mieszkania, jego ustawności i nasłonecznienia, standardu wykończenia. Pod uwagę weź również dodatkowe pomieszczenia typu piwnica czy garaż. Sprawdź wcześniej średni koszt utrzymania.

Swoje preferencje zestaw z ceną za metr kwadratowy, jakiej oczekuje sprzedający. Sprawdź wszystkie promocje i zniżki. Jeśli masz już pełne rozeznanie w ofertach, czas na kalkulację kosztów i oszacowanie budżetu na zakup mieszkania.

Krok 2 – kosztorys, a Twoje finanse

Jakie są Twoje potrzeby, a jakie możliwości? Przeanalizuj dokładnie, na co będzie Cię stać. Czy masz jakieś oszczędności? Czy posiadasz środki, które możesz przeznaczyć na wkład własny? Zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa i kosztowna. Oprócz oczywistych wydatków, takich jak rata kredytu i odsetki, czy też wyposażenie mieszkania, uwzględnij wszystkie dodatkowe koszty, np. opłatę notarialną. Jeśli stan Twojego konta nie pozwala na zakup gotówkowy, zapoznaj się z ofertami kredytów hipotecznych. Pamiętaj, że banki sprawdzą Twoją zdolność kredytową, by mieć pewność, że stać Cię na regularną spłatę rat kredytu. O tym, czy bank przyzna Ci kredyt hipoteczny decyduje wiele czynników, między innymi: wysokość Twoich zarobków, rodzaj zatrudnienia, dodatkowe źródła dochodu, staż pracy, obciążenia finansowe (kredyty, pożyczki, karty kredytowe), czy miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Pamiętaj, że banki zweryfikują nie tylko informacje, jakie znajdują się w BIK, ale sprawdzą również Twoją wiarygodność w biurach informacji gospodarczej np. w Rejestrze Dłużników ERIF BIG S.A. Pośpiech nie jest dobrym doradcą, zanim udasz się do banku po kredyt, dowiedz się, jakie informacje na Twój temat są dostępne w bazie BIG. W Polsce obowiązuje ustawodawstwo, które raz na sześć miesięcy zapewnia Ci prawo do bezpłatnej weryfikacji w BIG danych na własny temat (www.infoKonsument.pl). Warto uporządkować swoją sytuację finansową, by uniknąć odmowy udzielenia kredytu już na początku drogi zmierzającej do spełnienia marzeń o własnym M.

Krok 3 – słowo klucz: SPRAWDŹ

Mieszkanie wybrane? Pamiętaj, jak ważny jest zdrowy rozsądek. Zanim rozpoczniesz formalności związane z wnioskowaniem o kredyt i podpisaniem umowy, zweryfikuj dewelopera oraz interesującą Cię inwestycję.

Warto sprawdzić:

•  aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (https://ems.ms.gov.pl/) lub zaświadczenie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (https://prod.ceidg.gov.pl/), w przypadku, gdy deweloper prowadzi działalność jednoosobową lub w formie spółki cywilnej;

•  prospekt informacyjny inwestycji, który jest dokumentem wymaganym ustawowo, dlatego deweloper nie może odmówić jego okazania. Dokument ten zawiera dane identyfikacyjne dewelopera, opis doświadczeń z realizacji poprzednich inwestycji, czy też informacje o niezbędnych zezwoleniach. Z prospektu dowiesz się m.in., jakie są: plany zagospodarowania przestrzennego, obciążenia hipoteczne zawarte w księdze wieczystej, rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, czy też warunki odstąpienia od umowy. Dzięki niemu poznasz specyfikację techniczną nieruchomości: liczbę kondygnacji, lokali, standard wykończenia, dostępne media, cenę za metr kwadratowy, jak również termin zakończenia inwestycji i przeniesienia praw własności;

•  księgę wieczystą (https://ekw.ms.gov.pl/) składającą się z czterech działów, która dostarczy Ci wiedzy nie tylko nt. samej nieruchomości, jej lokalizacji, czy powierzchni, ale również nt. jej właściciela i użytkowania wieczystego. W księdze znajdziesz wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych, umowach przedwstępnych, prawie pierwokupu, a także informacje o hipotekach ciążących na nieruchomości;

•  wiarygodność dewelopera, która ma szczególne znaczenie, jeśli chcesz zabezpieczyć się przed ryzykowną transakcją. Sprawdź dewelopera – czy ma stabilną kondycję finansową i nie grozi mu upadłość. Informacje o niezaleganiu z podatkami i składkami uzyskasz w Urzędzie Skarbowym i Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.Na Twoją prośbę, deweloper powinien okazać Ci sprawozdanie finansowe za okres ostatnich dwóch lat. Zweryfikuj dewelopera w biurze informacji gospodarczej (www.infoKonsument.pl). Wystarczy, że znasz jego numer NIP. Upewnij się, że firma posiada rachunek powierniczy, na który trafiają pieniądze klientów. Zrób rozeznanie w Internecie i sprawdź opinie poprzednich klientów. Dowiedz się, czy deweloper oddał do użytku inne inwestycje, czy dotrzymał terminów, czy mieszkańcy są zadowoleni z jakości wykończenia.

Krok 4 – formalności czas zacząć

Jesteś w połowie drogi i przyszedł nerwowy moment. Składasz dokumenty o przyznanie kredytu. Teraz nie pozostaje Ci nic innego, jak czekać na decyzję banku. To również czas na podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W ten sposób zobowiązujesz się do zakupu wybranego mieszkania, które deweloper zobowiązuje się wybudować. Podpisanie umowy wiąże się z uiszczeniem zadatku, który w razie wycofania się z zawartej umowy z Twojej winy przepadnie. Jeśli stroną rozwiązującą umowę będzie deweloper, ciąży na nim obowiązek zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek możesz sfinansować ze środków własnych, jeśli posiadasz wystarczającą kwotę. Pozostałą część uregulujesz po otrzymaniu kredytu, zgodnie z warunkami płatności określonymi w umowie deweloperskiej, np. po zakończeniu budowy lub w transzach po kolejnych etapach realizacji inwestycji. Jeśli nie posiadasz wkładu własnego, a kredyt pokrywa całą kwotę zakupu mieszkania, zadbaj, by w umowie z deweloperem doprecyzować terminy wpłat dostosowane do formalności związanych z kredytem hipotecznym. Warto ze szczególną skrupulatnością zapoznać się z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., która weszła w życie w kwietniu 2012 r. Znajdziesz w niej m.in. listę elementów, które musi zawierać umowa deweloperska. Sprawdź koniecznie, czy ta którą otrzymałeś posiada obligatoryjne zapisy (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377). Ostateczna umowa w formie aktu notarialnego, na mocy której nastąpi przekazanie własności, zostanie zawarta wówczas, gdy mieszkanie będzie gotowe do oddania. By móc sprzedać mieszkanie jako oddzielną nieruchomość, deweloper ustanawia jego odrębną własność, najczęściej przy podpisywaniu umowy notarialnej. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest skuteczne po założeniu księgi wieczystej i wtedy to, po przeniesieniu własności formalnie stajesz się jego właścicielem. Deweloper złoży wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, na mocy którego odbywa się kontrola budynku. Dopiero wydana przez Inspektora pozytywna opinia, uprawnia Cię do legalnego użytkowania mieszkania. Odbiór mieszkania to procedura, której również nie warto wykonywać w pośpiechu. Pamiętaj, że podpisując dokument odbioru, akceptujesz stan, w jakim zostanie Ci przekazane mieszkanie.

I na koniec równie czasochłonne zadanie. Bo jeśli nie zdecydowałeś się na opcje „mieszkanie pod klucz”, przed Tobą jeszcze mnóstwo pracy związanej z jego wykończeniem i urządzeniem. Ale teraz, to już chyba czysta przyjemność 🙂