Jak dostać kredyt na mieszkanie? Jakie warunki należy spełnić?

Dla większości z nas realizacja marzenia o własnym domu lub mieszkaniu wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. To długoterminowe zobowiązanie stanowi dla banków spore ryzyko, dlatego przed udzieleniem kredytu stawiają one przyszłemu kredytobiorcy szereg warunków do spełnienia. Z naszego artykułu dowiesz się, jak wziąć kredyt hipoteczny oraz jak zwiększyć swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. To oznacza, że jeśli przestaniesz spłacać raty, bank może sprzedać zastawioną nieruchomość (za pośrednictwem komornika), aby w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Warto wiedzieć, że kredytodawca nie zyskuje takich uprawnień automatycznie. Hipoteka to ograniczone prawo do rzeczy i ustanawia ją właściciel nieruchomości, dokonując wpisu do ksiąg wieczystych już po przyznaniu kredytu. Wykreślenie wpisu następuje po spłacie zobowiązania.
Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie właściciela. Można więc zarówno sprzedać mieszkanie z hipoteką, jak i je kupić. Nowy właściciel będzie wówczas zobligowany do spłaty zobowiązania. Przed zakupem nieruchomości sprawdź księgi wieczyste, aby upewnić się, że na nieruchomości nie ciąży zadłużenie.

Kredyt hipoteczny ma charaktery celowy, co oznacza, że pożyczamy pieniądze z przeznaczeniem ściśle określonym w umowie. Na co można go wykorzystać? Na:
• zakup działki budowlanej,
• budowę lub zakup domu,
• zakup mieszkania,
• remont,
• modernizację budynku,
• modernizację lokalu w celu wynajęcia lub dzierżawy,
• dowolny cel.
Zgodnie z rekomendacjami KNF kredyt hipoteczny udzielany jest w walucie, w której uzyskiwana jest większa część dochodu kredytobiorcy.

Aktualnie nie ma innego instrumentu finansowego, który pozwoliłby sfinansować tak dużą inwestycję, jak budowa czy zakup domu lub mieszkania. Długi okres spłaty wynoszący maksymalnie 35 lat umożliwia ustanowienie dogodnych rat. Ich wysokość może z czasem ulegać zmianie, ponieważ kredyty te są zwykle udzielane ze zmiennym oprocentowaniem.

Czy kredyt hipoteczny i kredyt na mieszkanie to to samo?

Chociaż często wymiennie stosujemy pojęcia kredyt hipoteczny i kredyt na mieszkanie, to nie oznaczają one tego samego. Spójrz na podział kredytów hipotecznych ze względu na przeznaczenie:

  • Kredyt budowlano-hipoteczny – przeznaczony na sfinansowanie inwestycji znajdującej się w trakcie budowy, przy czym po jej zakończeniu przekształcany jest w kredyt hipoteczny.
  • Kredyt refinansowy – umożliwia przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego na korzystniejszych warunkach.
  • Kredyt konsolidacyjny hipoteczny – służący zamianie kilku innych zobowiązań na jedno większe udzielane na lepszych warunkach.
  • Pożyczka hipoteczna – udzielana na dowolny cel kredytowy.
  • Kredyt hipoteczny na mieszkanie – może być przeznaczony na różne cele mieszkaniowe.

Jak widzisz, kredyt na mieszkanie jest jednym z rodzajów kredytu hipotecznego. Możesz swobodnie używać tych dwóch określeń zamiennie, ale warto być świadomym różnicy.

Na jakich warunkach udzielany jest zazwyczaj kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to znaczące i długotrwałe obciążenie dla domowego budżetu, dlatego jeszcze przed wizytą u doradcy finansowego warto przeanalizować swoją sytuację. Taka analiza pozwoli się przygotować i zwiększyć szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Co banki biorą pod uwagę, oceniając zdolność kredytową swoich klientów?
Formę zatrudnienia – brany jest pod uwagę rodzaj umowy zawartej z pracodawcą oraz czas jej trwania.
Wysokość dochodu – wydawałoby się, że jest to czynnik najważniejszy w ocenie zdolności kredytowej, tak jednak nie jest.
Comiesięczne wydatki związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego – jest to kwota, która uwzględnia koszty utrzymania rodziny.
Zobowiązania finansowe – uwzględniane są tu pożyczki i kredyty zaciągnięte w bankach oraz limity udzielane w ramach prowadzonego ROR-u (debet, kredyt odnawialny) i na karcie kredytowej, nawet jeśli z tych ostatnich nie korzystasz, a tylko je posiadasz.
Historię kredytową – istotne jest, czy w przeszłości terminowo regulowałeś swoje zobowiązania finansowe.
• Liczbę osób na utrzymaniu – każda osoba bez własnego źródła dochodu (dzieci, niepracujący małżonek) pomniejsza zdolność kredytową.
Wiek kredytobiorcy – uwzględniany jest przede wszystkim przy ustalaniu okresu, na jaki udzielany jest kredyt.

Panuje powszechne przekonanie, że wysokość dochodu jest najważniejszym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego. Ważny jest jednak stosunek dochodu do wydatków. Jeśli zarabiasz relatywnie wysoką sumę pieniędzy, ale niemal równie dużo wydajesz, dla banku jest to jasna informacja, że nie będziesz w stanie regulować swojego zobowiązania.

Chcesz wiedzieć, na czym polega ocena punktowa BIK? Przejdź do artykułu >>

Jakie dokumenty potrzebne są do uzyskania kredytu na mieszkanie?

Zapoznaj się z listą podstawowych dokumentów, o których przedstawienie może poprosić bank przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny:

  • dowód osobisty,
  • zaświadczenie o zatrudnieniu,
  • zaświadczenie o dochodach,
  • wyciąg z konta z ostatnich miesięcy,
  • PIT za ubiegły rok,
  • operat szacunkowy.

Szczegółowy wykaz dokumentów wymaganych przy wnioskowaniu o kredyt na mieszkanie zależy przede wszystkim od formy zatrudnienia. Inaczej dochód będzie dokumentowała osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę, a inaczej – pracująca na umowę cywilnoprawną.

Jeśli odpowiednio wcześniej wybrałeś bank, w którym chcesz starać się o kredyt hipoteczny, warto założyć w nim ROR i przelewać na nie wynagrodzenie. W takich sytuacjach banki zwalniają z konieczności przedstawiania historii rachunku, o ile oczywiście jest to Twoje główne konto i stanowi dowód ponoszonych przez Ciebie wydatków.

Ponadto zakres dokumentacji może różnić się w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Jakie dokumenty przygotować do wniosku o kredyt przy zakupie mieszkania od dewelopera?

  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
  • Odpis z księgi wieczystej.
  • Kompletna przedwstępna umowa deweloperska.
  • Pozwolenie na budowę.
  • Zaświadczenie o zakończeniu budowy.
  • Zaświadczenie o samodzielności lokalu.
  • Dokument potwierdzający, że został wniesiony wkład własny.
  • Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową.
  • Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami podziałowymi.

Jakie dokumenty mogą być wymagane do wniosku o kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego?

  • Wycena nieruchomości.
  • Umowa przedwstępna ze zbywcą.
  • Odpis z księgi wieczystej.
  • Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży).
  • Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową.

Pamiętaj, że banki ustalają własną politykę kredytową i warunki przez nie stawiane mogą się różnić. Doradca kredytowy przedstawi szczegółową listę dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o kredyt.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny? Co trzeba sprawdzić?

Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza spełnienie marzenia o własnym mieszkaniu. Odmowa wiąże się więc z wielkim rozczarowaniem i koniecznością odłożenia zakupu w czasie. Dlatego przed wnioskowaniem o kredyt mieszkaniowy dobrze się przygotuj i poznaj czynniki, które decydują o powodzeniu.

Chcesz wiedzieć, czy podczas wysokiej inflacji warto szybciej spłacić kredyt hipoteczny? Przejdź do artykułu >>

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa określa możliwość kredytobiorcy do spłaty zadłużenia. Od zdolności kredytowej zależy nie tylko przyznanie kredytu, ale również jego wysokość. Warto wiedzieć, że banki różnie ją wyliczają. Może się zdarzyć, że dla jednego banku nie będziesz wystarczająco wiarygodnym klientem i otrzymasz odmowę przyznania kredytu, a w innym dostaniesz propozycję uzyskania pokaźnej kwoty.
Do obliczania zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę następujące czynniki:
• uzyskiwane dochody,
• miesięczne koszty utrzymania,
• obecne zadłużenie,
• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób na utrzymaniu,
• status mieszkaniowy i majątkowy,
• wykształcenie,
• staż pracy,
• wykonywany zawód i zajmowane stanowisko,
• historia kredytowa.

Oprócz wysokości uzyskiwanych dochodów banki biorą pod uwagę rodzaj zatrudnienia. Niektóre gorzej oceniają zdolność kredytową osób zatrudnionych w ramach umowy-zlecenia lub umowy o dzieło, a premiują umowy o pracę.

Chcesz dowiedzieć się, jak zwiększyć zdolność kredytową? Przejdź do poradnika >>

Wysokość wkładu własnego

Jednym z wymogów stawianych przez bank przed przyznaniem kredytu hipotecznego jest posiadanie środków na wkład własny. KNF rekomenduje, aby było to przynajmniej 20% kosztów inwestycji. Niektóre banki komercyjne dają możliwość wnioskowania o kredyt przy wkładzie 10%, ale wówczas wymagają wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Przy rosnących cenach nieruchomości zgromadzenie środków na wkład własny to dla wielu osób duży problem. Rozwiązaniem może być program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, w którym uczestniczą niektóre banki komercyjne. Państwo za pośrednictwem BGK udziela gwarancji wkładu własnego do 20% wartości inwestycji, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Dodatkowo jeśli w trakcie spłaty kredytu rodzinie urodzi się drugie lub kolejne dziecko, może ona skorzystać z dopłaty do kredytu w wysokości do 60 tys. zł. Program ma zwiększyć dostępność kredytów na mieszkanie.

Historia kredytowa

Historia kredytowa to informacje zgromadzone w Biurze Informacji Kredytowej na temat Twoich:
• kredytów,
• pożyczek,
• spłat ratalnych,
• debetów,
• limitów odnawialnych,
• kart kredytowych.

BIK na bieżąco otrzymuje informacje, czy terminowo regulujesz swoje zobowiązania przede wszystkim w bankach. Informacje aktualizowane są średnio co dwa tygodnie. BIK dodatkowo wylicza tzw. scoring kredytowy, czyli ocenę punktową ryzyka pożyczania pieniędzy, która brana jest przez banki pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej. Jak sprawdzić swoją historię kredytową? Możesz pobrać raport bezpośrednio ze strony BIK, ale nie jest to jedyne rozwiązanie.

Raporty z BIK są dla banków jednym z narzędzi służącym do weryfikacji przyszłego kredytobiorcy, ale nie jedynym. Uzupełniają je rejestry dłużników np. Biura Informacji Gospodarczej ERIF, które dodatkowo gromadzą informacje o terminowości regulowania np. płatności wobec operatorów usług internetowych, telewizji, sieci komórkowych, za ubezpieczenia i innych, np. alimentów. Dzięki korzystaniu z baz danych BIK i BIG banki zyskują pełną informację niezbędną do oceny rzetelności swojego przyszłego klienta.

Jeśli przygotowujesz się do wnioskowania o kredyt hipoteczny, sprawdź, czy nie widniejesz w rejestrze dłużników BIG. Być może jest jakieś nieuregulowane zobowiązanie z przeszłości, o którym nie pamiętasz, a które może skutecznie uniemożliwić Ci staranie o finansowanie zakupu nieruchomości.

Warto wiedzieć, że w przeciwieństwie do BIKu, BIG umożliwia sprawdzenie nie tylko siebie, ale również rzetelność dewelopera lub firmy budowlanej, której zatrudnienie rozważasz. Dlaczego jest to istotne? Jak wynika z danych zgromadzonych w bazie Biura Informacji Gospodarczej ERIF, suma zadłużeń ponad 12 tys. firm budowlanych i deweloperów opiewa na kwotę ponad 160 mln zł. Niewywiązywanie się ze zobowiązań może świadczyć o kiepskiej kondycji finansowej firm, a to czynnik ryzyka nieukończenia inwestycji. Jeszcze zanim postrasz się o uzyskanie kredytu hipotecznego, sprawdź przedsiębiorstwo, które ma wybudować Twój wymarzony dom lub mieszkanie, aby uniknąć problemów w przyszłości.

Jak historia kredytowa wpływa na uzyskanie lub nie kredytu hipotecznego?

Niezależnie od rodzaju kredytu banki zawsze sprawdzają Twoją historię kredytową w BIK oraz weryfikują Twoją rzetelność w BIG. Pozytywna ocena działa na Twoją korzyść przy wniosku o kredyt hipoteczny. Doradcy finansowi radzą, aby przed podjęciem starań o środki na zakup mieszkania lub budowę domu zbudować sobie historię kredytową. Nawet jeśli nie lubisz się zadłużać, to warto wziąć sobie jakiś sprzęt na raty lub kartę kredytową i regularnie spłacać zobowiązanie.

Warto wiedzieć, że w ERIF BIG oprócz prowadzenia rejestru dłużników gromadzi informacje pozytywne na temat terminowo regulowanych zobowiązań. Na Twoją korzyść może działać więc nie tylko spłata pożyczek i kredytów na czas, ale również opłacanie zgodnie z umową m.in. abonamentów, leasingu oraz wszelkich faktur za usługi.

Wartość nieruchomości a kredyt

Wartość kupowanego przez Ciebie domu lub mieszkania stanowi zabezpieczenie kredytu. Dlatego też to nie cena proponowana przez sprzedającego jest dla banku wyznacznikiem wartości nieruchomości, a profesjonalna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. To od niej zależy ostateczna kwota kredytu i tym samym minimalna wysokość wkładu własnego.

Wycenę nieruchomości sporządza rzeczoznawca bankowy lub zewnętrzny w formie dokumentu zwanego operatem szacunkowym. Każdy bank po pozytywnej weryfikacji zdolności kredytowej wymaga załączenia profesjonalnej wyceny do wniosku o kredyt hipoteczny.

Czy spadek cen mieszkań przyczyni się do większej sprzedaży mieszkań? Przeczytaj artykuł >>

Jak zwiększyć szansę na dostanie kredytu hipotecznego?

Banki przed przyznaniem kredytu hipotecznego drobiazgowo sprawdzają swoich klientów. Z tego powodu warto przed rozpoczęciem starań o sfinansowanie inwestycji odpowiednio się przygotować. Najważniejszym czynnikiem decydującym o pozytywnej decyzji banku jest zdolność kredytowa. Aby ją zwiększyć, postaraj się o uzyskanie odpowiedniej formy zatrudnienia. Większość instytucji finansowych najprzychylniej traktuje umowę o pracę.

Innym sposobem na zwiększenie szansy na dostanie kredytu na mieszkanie jest uregulowanie wszystkich zobowiązań kredytowych, a więc spłata pożyczek, zamknięcie kart kredytowych, rezygnacja z limitów odnawialnych i debetów na rachunkach. Jeśli nigdy nie korzystałeś z tego rodzaju usług finansowych, warto to nadrobić i zbudować pozytywną historię kredytową. Zadbaj również o terminowe regulowanie wszystkich swoich zobowiązań wynikających z umów z usługodawcami, rachunków za mieszkanie, dzierżawę i innych, które mogą przyczynić się do uzyskania pozytywnej informacji w BIG.

W niektórych sytuacjach w uzyskaniu kredytu hipotecznego pomaga wnioskowanie z innym kredytobiorcą. Wiele osób decyduje się na pomoc rodziców, których wysokie dochody mogą zwiększyć zdolność kredytową. Banki umożliwiają branie kredytu na mieszkanie wspólnie z osobą niespokrewnioną, możesz więc wnioskować z partnerem lub partnerką, z którymi nie łączą Cię więzy małżeńskie.

Skorzystaj z doświadczenia doradców bankowych. W trakcie badania zdolności kredytowej podpowiedzą oni, jakie parametry kredytu hipotecznego zwiększą szansę na jego otrzymanie. Wydłużenie okresu spłaty dla przykładu sprawia, że raty są niższe, a to zmniejsza ryzyko, że nie będziesz ich spłacał na czas.

Pamiętaj, że w przypadku odmowy udzielenia kredytu banki niechętnie dzielą się powodami tak podjętej decyzji. Zanim zawnioskujesz o kredyt, sprawdź swoją historię kredytową oraz pobierz raport z ERIF BIG, aby upewnić się, że nie czekają Cię żadne niespodzianki.

Instytucje, które dbają o Twoje bezpieczeństwo i regulują działalność BIG

Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Nadzoruje działalność BIG

Związek Przedsiębiorców Finansowych w Polsce

Dobrowolne przystąpienie do Zasad Dobrych Praktyk

Urząd Ochrony Danych Osobowych

Opiniuje Regulamin Zarządzania Danymi