Zakup nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym to bardzo ważna decyzja, z którą wiążą się dla nas znaczne koszty i zobowiązania – często również wzięcie kredytu hipotecznego. Niesie to ze sobą także ryzyko trudnej sytuacji, w której deweloper ogłasza upadłość. Na szczęście w takich warunkach tzw. ustawa deweloperska określa przysługujące nam zabezpieczenia, a głównym z nich są rachunki powiernicze. Nawet jeśli budowa nie zostanie ukończona i nie dostaniemy kluczy do upragnionego lokalu, uzyskamy zwrot przynajmniej części lub nawet całości wpłaconych już pieniędzy, co pomoże nam w uregulowaniu zaciągniętego kredytu hipotecznego.
Z upadłością dewelopera mamy do czynienia, kiedy staje się on niewypłacalny, czyli nie jest już w stanie uregulować swoich zobowiązań pieniężnych. Opóźnienia w wykonywaniu prac czy przestoje na budowie mogą wyraźnie wskazywać na problemy finansowe przedsiębiorstwa deweloperskiego. W razie upadłości wyznaczony zostanie syndyk, który będzie zarządzał majątkiem upadłej firmy.
Temat możliwej upadłości deweloperów zyskał na znaczeniu ze względu na trudną i złożoną sytuację ekonomiczną w 2022 roku. Z pewnością wszyscy słyszeliśmy o towarzyszącej nam w ostatnim czasie niezwykle wysokiej inflacji, która ma bezpośredni wpływ na ceny nieruchomości. Jedną z konsekwencji spadku wartości pieniądza są także regularne podwyżki stóp procentowych, które z kolei odbijają się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych.
Więcej przydatnych informacji na ten temat można przeczytać w naszym artykule: Spadek cen mieszkań. Czy oznacza to większą sprzedaż nieruchomości?
Pamiętajmy, że postanowienia naszej umowy z deweloperem muszą uwzględniać rachunek powierniczy, dlatego koniecznie zwróćmy na to uwagę, zanim podpiszemy jakiekolwiek dokumenty. Zaznaczmy, że umowa deweloperska ma moc aktu notarialnego, dzięki czemu nasze ewentualne roszczenia wobec dewelopera są wpisane do księgi wieczystej i zyskują pierwszeństwo. Warto również sprawdzić wcześniej daną firmę deweloperską, aby upewnić się, że korzystamy z usług solidnego profesjonalisty. Można to zrobić łatwo za pomocą rejestru dłużników.
Sprawdź czy deweloper nie jest wpisany w rejestrze dłużników >
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe prowadzone przez dewelopera na jego koszt. Na rachunku tym gromadzone są środki wpłacane przez nabywców domów i mieszkań, więc nasze pieniądze nie trafiają bezpośrednio do przedsiębiorcy realizującego budowę, ale do banku. Ten z kolei wypłaca je firmie deweloperskiej dopiero po spełnieniu określonych warunków.
Jedną z możliwości jest przekazanie przez bank pieniędzy deweloperowi po ukończeniu całej inwestycji, czyli po przeniesieniu na nas prawa własności do lokalu. Mówimy wtedy o tzw. mieszkaniowym rachunku powierniczym zamkniętym. W przypadku otwartego rachunku powierniczego natomiast deweloper na bieżąco wykorzystuje wpłacone przez nas fundusze do realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia. Odbywa się to jednak pod nadzorem banku, który sprawdza, czy pieniądze z rachunku są rzeczywiście wydawane zgodnie z celem. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może uwzględniać gwarancję ubezpieczeniową lub bankową, która zapewnia jeszcze lepszą ochronę naszego kapitału.
Rachunki powiernicze sprawiają, że pieniądze nabywców nieruchomości są zabezpieczone przez bank i chronione na wypadek niewypłacalności dewelopera. Jak już wspomnieliśmy, rozróżniamy następujące rodzaje rachunków powierniczych:
• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową.
Prowadzenie rachunku powierniczego zasadniczo dotyczy każdego dewelopera, który rozpoczyna nową inwestycję budowlaną przy wykorzystaniu naszych środków. Rachunek taki muszą też stosować firmy deweloperskie sprzedające domy lub mieszkania, których budowa nie została ukończona.
Posiadanie rachunku powierniczego jest więc obowiązkiem dewelopera, który musi zawrzeć z bankiem odpowiednią umowę jeszcze zanim rozpocznie sprzedaż nieruchomości. Taki przedsiębiorca ma ograniczony dostęp do środków na rachunku powierniczym, a bank może sprawdzać postęp prac i kontrolować, czy pieniądze są odpowiednio wydawane na potrzeby danego projektu. W rezultacie może on np. wstrzymać wypłacanie deweloperowi gotówki zgromadzonej na rachunku po wykryciu nieprawidłowości w przebiegu inwestycji.
W niektórych okolicznościach deweloperzy nie muszą prowadzić rachunku powierniczego. Są zwolnieni z tego obowiązku, jeżeli rozpoczęli przedsięwzięcie budowlane przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, czyli przed 29 kwietnia 2012 r. Poza tym rachunek powierniczy nie jest wymagany od firm deweloperskich, które wykorzystują własne pieniądze do realizacji budowy. Od 1 lipca 2024 r. nowa ustawa deweloperska będzie jednak mieć zastosowanie bez wyjątków we wszystkich inwestycjach deweloperskich.
Szczegółowe informacje na temat rachunku powierniczego powinny znajdować się w umowie deweloperskiej. Dlatego przed zakupem nieruchomości należy dokładnie zapoznać się z projektem takiej umowy. Jeżeli nie ma tam zapisów o rachunku powierniczym, jest to wyraźny sygnał, że powinniśmy zachować ostrożność przy zawieraniu umowy z takim przedsiębiorstwem. Zwróćmy uwagę, że każdy deweloper zobowiązany jest dodatkowo przekazać nam tzw. prospekt informacyjny. Jest to dokument zawierający nie tylko informacje dotyczące danego przedsięwzięcia, dewelopera i samej nieruchomości, ale również numer odpowiedniego rachunku powierniczego.
W przypadku niewypłacalności dewelopera prowadzącego rachunek powierniczy nabywcy lokali są w stanie odzyskać wpłacone pieniądze. Ponieważ część gotówki z rachunku powierniczego otwartego jest na bieżąco wypłacana i wykorzystywana przez firmę na kolejnych etapach inwestycji, klientowi może być trudniej otrzymać całość kwoty w sytuacji upadłości dewelopera. O wiele łatwiej jest uzyskać zwrot z rachunku zamkniętego, ponieważ środki na nim są przetrzymywane przez bank aż do ostatecznego zakończenia projektu, więc deweloper nie ma okazji ich wcześniej wydać. Najbardziej bezpieczną opcją jest rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, gdyż daje nam możliwość odzyskania wszystkich pieniędzy niezależnie od tego, jak zakończy się postępowanie upadłościowe wobec dewelopera.
Ustawa deweloperska to powszechna nazwa aktu prawnego z 16 września 2011 r. Była ona kilkukrotnie aktualizowana na przestrzeni lat, a w 2021 r. podpisano tzw. nową ustawę deweloperską, która weszła w życie 1 lipca 2022 r. Głównym celem tych przepisów jest ochrona praw nabywców nieruchomości oraz odpowiednie uregulowanie ich relacji z deweloperami.
Treść ustawy deweloperskiej oznacza dla deweloperów wymóg prowadzenia rachunków powierniczych, a także konieczność podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Ustawa wprowadza również tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który dodatkowo zabezpiecza pieniądze osób kupujących domy lub mieszkania. Zaznaczmy, że to deweloper ponosi wszelkie koszty związane z prowadzeniem rachunku powierniczego i składkami na wspomniany fundusz. Późniejsze zmiany w tym akcie prawnym pociągnęły za sobą też większą odpowiedzialność banków za rzetelne rozliczanie projektów budowlanych i wypłacanie środków z rachunku powierniczego.
Jeżeli deweloper ogłosi upadłość, zapisy ustawy deweloperskiej zabezpieczają jego kontrahentów na kilka sposobów. Po pierwsze środki zabezpieczone na rachunku powierniczym dewelopera będą wypłacane wyłącznie jego klientom. Gwarantuje to, że nie zostaną przeznaczone na inne potrzeby związane z postępowaniem upadłościowym. Poza tym umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisania naszego roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości. Dzięki temu możemy dochodzić swoich praw i odzyskać pieniądze, zanim to zrobią inni wierzyciele upadłego przedsiębiorstwa.
Miejmy na uwadze, że ustawa deweloperska daje ochronę jedynie osobom fizycznym. Jej postanowienia nie będą zatem obejmować spółek lub jednostek organizacyjnych. Ponadto ustawa deweloperska zabezpiecza wyłącznie środki osób kupujących lokale mieszkalne, natomiast nie oferuje ochrony dla nabywców lokali użytkowych.
Wprowadzony w życie 1 lipca 2022 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) został zaproponowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, aby dać większą gwarancję zabezpieczenia środków nabywców nieruchomości. Deweloper musi odprowadzać składki na ten fundusz od każdej wpłaty dokonanej przez nas na rachunek powierniczy. DFG zabezpiecza klientów na wypadek upadłości nie tylko dewelopera, ale także banku lub instytucji finansowej, w której prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia wtedy konsumentom zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy.
Popularnym źródłem finansowania inwestycji na rynku nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Może się zdarzyć, że kupujący wziął taki kredyt na nieruchomość budowaną przez dewelopera, który później ogłosił upadłość. W takich okolicznościach bank nadal będzie domagał się spłaty kredytu. Pamiętajmy, że umowa taka została zawarta między nami a bankiem, a nie między deweloperem a bankiem. Jeżeli syndyk prowadzący postępowanie upadłościowe dewelopera podjął decyzję o dokończeniu inwestycji, w praktyce niewiele to dla nas zmienia i możemy spłacać kredyt zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Sprawa staje się trudniejsza, kiedy dojdzie do likwidacji dewelopera, a budowa nie będzie kontynuowana. Lokal więc nie powstanie, a my musimy uregulować zaciągnięty kredyt hipoteczny – na szczęście mamy możliwość odzyskania swoich pieniędzy od firmy deweloperskiej. Dostępne będziemy mieli w tym celu kwoty pobrane z rachunku powierniczego, który prowadzony jest m.in. właśnie na okoliczność upadłości dewelopera. Oprócz tego możemy też uczestniczyć w podziale środków otrzymanych ze sprzedaży innego mienia upadłego podmiotu.
Przeczytaj nasze wskazówki: Jak dostać kredyt na mieszkanie?
Jak widzimy, przed zakupem nieruchomości od dewelopera powinniśmy się upewnić, że jest to sprawdzona i wiarygodna firma. Niezwykle przydatna okaże się tu nasza baza ERIF BIG, za pomocą której możemy bez problemu sprawdzić konkretnego dewelopera. Dzięki niej dostaniemy w przejrzysty i wygodny sposób aktualne informacje dotyczące poszczególnych podmiotów gospodarczych.
Zasoby bazy ERIF BIG są ogromne, więc łatwo znajdziemy w niej dane dotyczące nie tylko deweloperów, ale również innych przedsiębiorstw działających w różnych branżach. Jeżeli chcemy więc np. poznać sytuację finansową i rzetelność określonej firmy remontowej czy usługowej, bardzo szybko rozeznamy się w temacie, wystarczy kilka minut. Po otrzymaniu raportu z bazy danych BIG przekonamy się, czy dany podmiot nie ma kłopotów z zadłużeniem i regulowaniem swoich zobowiązań, czy wręcz przeciwnie – jest wiarygodnym przedsiębiorcą bez zaległości płatniczych, a inni kontrahenci są zadowoleni ze współpracy z nim.
Dlatego zachęcamy do skorzystania z linku poniżej i założenia konta na naszym portalu w kilku prostych krokach. To najbardziej pewna metoda na uzyskanie zweryfikowanych informacji gospodarczych.
Nadzoruje działalność BIG
Dobrowolne przystąpienie do Zasad Dobrych Praktyk
Opiniuje Regulamin Zarządzania Danymi
