Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Podział na księgi

Dane znajdujące się w księdze wieczystej są jawne (poza jej aktami) i powinniśmy się z nimi zapoznać przed zakupem nieruchomości. Zakłada się, że są one zgodne ze stanem faktycznym. W przypadku zaistnienia rozbieżności między zapisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jesteśmy chronieni przez rękojmię. Dane podzielone są na cztery działy, z których każdy jest równie istotny. Przejrzyjmy zatem najważniejsze wpisy, które można w nich znaleźć. Aby zapoznać się z księgą wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości, wystarczy znać numer tej księgi.

Dział I księgi wieczystej

Rozdział ten dzieli się na dwie części – oznaczenie nieruchomości (I-O) oraz spis spraw związanych z nieruchomością (I-SP). Pierwsza z nich przedstawia najważniejsze dane o lokalu czy działce. Można sprawdzić tutaj adres, powierzchnię (w tym użytkową), liczbę kondygnacji w budynku oraz liczbę pomieszczeń w lokalu.

Część druga opisuje prawa przysługujące właścicielom oraz współwłaścicielom. Zawiera ona między innymi informacje o poruszaniu się po innych działkach, zasadach korzystania z parkingu czy placu zabaw oraz udziale w części wspólnej. Jest tam również zapis o tym, czy nieruchomość jest oddana w użytkowanie wieczyste.

Dział II księgi wieczystej

W tym dziale zawarte są dane o właścicielach i ich udziałach, użytkownikach wieczystych oraz  osobach posiadających spółdzielcze prawo własnościowe. Można tu także sprawdzić, na jakich zasadach dana osoba nabyła swoje prawa do nieruchomości (np. drogą spadku, kupna, darowizny).

Dział III księgi wieczystej

Dział ten zawiera informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości. Jest to część szczególnie istotna dla przyszłych nabywców. Opisane są tutaj obciążenia takie jak np.:

• służebności gruntowe – prawa właścicieli innych posesji do korzystania z naszej działki, np. przechodzenia przez nią;
• służebności przesyłu – prawa firm przesyłowych do korzystania z nieruchomości;
• roszczenia zawarcia umowy przedwstępnej;
• prawa pierwokupu, odkupu, dzierżawy;
• prawo dożywotniego mieszkania;
• podział nieruchomości do korzystania;
• informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego;
• inne obciążenia poza hipoteką.

Dział IV księgi wieczystej

W czwartym dziale księgi wieczystej znajdują się wpisy dotyczące hipoteki obciążającej nieruchomość – jej wysokości, waluty, przedmiotu zabezpieczenia oraz informacji o wierzycielu hipotecznym. Warto wiedzieć, że hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, czyją aktualnie własność stanowi. Osoba czy instytucja, na rzecz której ustanowiono hipotekę, może dochodzić swoich należności i zaspokoić się z nieruchomości niezależnie od tego, czy jej aktualnym właścicielem jest osoba, którą zaciągnęła zobowiązanie.

Zastanawiając się, jak sprawdzić księgę wieczystą, nie można zapomnieć o dodatkowych zapisach, które się w niej znajdują. W każdym z działów jest rubryka „wzmianka w księdze wieczystej”. Oznacza to, że do tej części, w której widnieje taki zapis, został złożony wniosek oczekujący na dodanie. Może on dotyczyć nawet zmiany właściciela. Szczegółowe informacje o złożonym wniosku można uzyskać jedynie w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Inną istotną wzmianką jest zapis „komentarz do migracji”, który informuje o tym, że nie wszystkie dane zmieściły się w informatycznym spisie i również należy sprawdzić to w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Oprócz tego, jak sprawdzić księgę wieczystą, równie ważne jest to, gdzie można tego dokonać. Informacje zawarte w księgach dostępne są online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ekw.ms.gov.pl) oraz w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Uzyskanie tych danych jest bezpłatne.

Z zapisów o mieniu nieruchomym zawartych w systemie elektronicznym może skorzystać każdy, kto zna numer księgi. Numer ten podzielony jest na trzy części:

1. Kod wydziału Sądu Rejonowego,
2. Dawny numer przydzielony w repetytorium ksiąg wieczystych uzupełniony o zera do ośmiu znaków,
3. Nowy kod nadany przez sąd.

Jeśli nie posiadamy numeru księgi wieczystej, możemy zgłosić się do właściciela nieruchomości lub instytucji: właściwego Sądu Rejonowego albo do Powiatowego Zasobu Geodezyjno-Kartograficznego, prowadzonego przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. W niektórych przypadkach instytucje te mogą wymagać od nas wykazania interesu prawnego. Ponadto organy prowadzące państwowy zasobów geodezyjny i kartograficzny udostępniają materiały zasobu odpłatnie.

Kiedy warto sprawdzić księgę wieczystą?

Zapisy w księdze wieczystej warto sprawdzić, kiedy chcemy nabyć nieruchomość, a także wówczas, gdy jesteśmy zainteresowani np. jej najmem. Należy to zrobić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej – polegającej na zobowiązaniu się do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. Następnie dobrze jest śledzić informacje zawarte w księdze regularnie, aż do momentu podpisania ostatecznej umowy. Zaleca się, aby każda osób zakupująca nieruchomość zapoznała się z jej stanem prawnym w dniu czynności notarialnych. Tym bardziej, że dostęp do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych możliwy jest przez 24 godziny na dobę.

Sprawdzenie księgi wieczystej jest więc bardzo ważne przed zakupem mieszkania czy działki budowlanej pod budowę domu. Zachęcamy także do zapoznania się z naszym poradnikiem, w którym można przeczytać, co jeszcze warto sprawdzić przed kupnem działki.