Inwestowanie w nieruchomości – od czego zacząć?

Zebranie kapitału na inwestycję

Często zdarza się, że osoby, które rozważają różne formy inwestycji, z góry odrzucają możliwość zainwestowania w nieruchomości, uznając, że wymaga to posiadania dużego kapitału. Rzeczywiście, idealną sytuacją byłoby, gdyby przyszły inwestor miał już na koncie kwotę wystarczającą na pierwszy zakup – pochodzącą z własnych oszczędności, spadku czy darowizny rodziny. Ostatecznie może być to również kwota równa wysokości wymaganego przez banki wkładu własnego, pozwalająca na sfinansowanie reszty zakupu kredytem. Co jednak zrobić, jeśli nie posiada się nawet tego?

Aby zgromadzić kapitał od zera, można na przykład podjąć dodatkową pracę, dążąc do tego, by przychody były znacznie większe niż wydatki. Jednocześnie warto zadbać o optymalizację kosztów stałych. Prowadzenie budżetu domowego pozwala dokładnie przeanalizować, na co wydajemy pieniądze – jakie są koszty utrzymania domu, opłaty za media, żywność, ile wydajemy na środki czystości, komunikację, rozrywkę, edukację, itd.

Najłatwiej jest zacząć od zminimalizowania wydatków, bez których można się obyć (np. jak niektóre formy rozrywki, czy kupowanie nowych ubrań, jeśli nie jest to konieczne), oraz zadbać o zmniejszenie zużycia mediów (do tego mogą prowadzić drobne inwestycje jak np. wymiana żarówek, niektórych instalacji). Warto pomyśleć także o kosztach związanych z komunikacją – może okazać się, że rezygnacja z codziennych dojazdów samochodem i przejście na komunikację miejską w skali roku przyniesie znaczne oszczędności. Dodatkowym ich źródłem może być też zmiana abonamentów na tańsze oraz wykorzystanie wszystkich dostępnych ulg podatkowych, jak np. ulga prorodzinna czy internetowa.

Gromadzenie kapitału w taki sposób zajmuje więcej czasu i wymaga pewnych wyrzeczeń, ale jednocześnie pozwala pozostać całkowicie niezależnym od instytucji bankowych czy pomocy ze strony rodziny.

W co inwestować? Wybór nieruchomości

Wybierając nieruchomość, warto wziąć pod uwagę trzy najważniejsze czynniki: jej lokalizację, koszty utrzymania i perspektywę wzrostu wartości. Mniej istotna jest obecna niska cena, która może okazać się zwodnicza.

Mieszkanie w centrum rozwijającego się miasta, w którym co roku przybywa studentów i ludzi poszukujących pracy, zapewnia niewielki, ale stały i pewny zysk. Często z czasem można oczekiwać wzrostu wartości takiej inwestycji. Mając większe możliwości finansowe, można zainwestować np. w remont willi położonej w leśnej głuszy, idealnej na urządzenie hotelu czy SPA. Zyski będą  znacznie większe, ale razem z nimi wzrośnie też ryzyko. Dlatego też nawet po trafieniu na wyjątkową okazję, warto dać sobie czas na przemyślenie decyzji, sprawdzenie innych ofert, poznanie historii i otoczenia nieruchomości i dokładne sprawdzenie jej stanu, np. korzystając z usług rzeczoznawcy.

Niezwykle istotny jest wybór strategii dotyczącej zarabiania na nieruchomościach. Wybór pomiędzy wynajmem a odsprzedażą nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą kalkulacją ryzyka i opłacalności każdego z rozwiązań.

Kalkulacja ryzyka i opłacalności inwestycji

Warto na dłużej pochylić się nad kwestią ryzyka inwestycji w nieruchomości.  Oceniając szanse niepowodzenia, należy przejrzeć ogłoszenia na temat sprzedaży nieruchomości w okolicy, konkurencyjne oferty wynajmu, a także sprawdzić, jak wygląda i jak może w przyszłości wyglądać zapotrzebowanie na lokale użytkowe.

Aby ocenić opłacalność inwestycji przeznaczonej pod wynajem,  od szacowanego rocznego dochodu należy odjąć koszty utrzymania lokalu i ewentualne odsetki od kredytu. Otrzymaną kwotę dzieli się przez wartość mieszkania. Wynik wskazuje roczną stopę zwroty z inwestycji. Im wyższe koszty związane z całym przedsięwzięciem, tym niższa będzie stopa zwrotu i dłuższy czas oczekiwania na zwrot z inwestycji.

Przed podjęciem decyzji o zakupie dobrze jest też upewnić się, że sprzedawca lub deweloper nie posiada zadłużenia i jest finansowo wiarygodny. Aby się o tym przekonać, można sprawdzić jego dane w BIG. Zamawiając Raport Jednolity, dostępny na stronie www.erif.pl, otrzymuje się kompletne informacje z wszystkich działających w Polsce biur informacji gospodarczej. Mając do dyspozycji takie dane, można w porę wycofać się z ryzykownej transakcji.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj nieruchomości wybierze inwestor, stoi przed nim wiele wyzwań. Aby ułatwić sobie początki w tej branży, lepiej jest zawęzić obszar poszukiwań i poświęcić mu jak najwięcej uwagi. Na rozszerzanie inwestycji i lokowanie kapitału w kilku miejscach przyjdzie czas wraz ze wzrostem wiedzy i doświadczenia.