Kredyt pod hipotekę to umowa cywilnoprawna zawarta między bankiem a klientem. Najczęściej zaciągany jest na zakup mieszkania, domu lub budowę. Bank zobowiązuje się do udostępnienia kredytobiorcy określonej kwoty na określony czas, a kredytobiorca – do zwrócenia jej wraz z odsetkami, które są wynagrodzeniem dla banku.

Przed zaciągnięciem kredytu kluczowe jest zrozumienie jego działania i uzupełnienie swojej wiedzy. Musimy być pewni, że wiemy, co wchodzi w skład raty kredytowej i jak kalkulowane są odsetki. Dobrze jest też skorzystać z wiedzy specjalistów, którzy często dzielą się poradami w Internecie. Polecamy artykuł uzupełniający o tym, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny >>

Kredyt pod hipotekę – dodatkowe opłaty

Jednym z podstawowych błędów przy decydowaniu się na podpisanie umowy o kredyt pod hipotekę jest zwracanie uwagi jedynie na wysokość rat i oprocentowanie. Tymczasem z otrzymaniem pieniędzy z banku wiążą się również tzw. koszty okołokredytowe. Tak więc musimy przygotować się na dodatkowe opłaty i dokładnie przeanalizować je przed podpisaniem umowy.

Będzie to m.in. prowizja za udzielenie kredytu, która w zależności od banku może być wniesiona w gotówce lub doliczona do rat. Instytucje pobierają również opłatę przygotowawczą, która wynika z kosztów związanych z przygotowaniem dokumentacji. Do dodatkowych opłat zaliczają się również ubezpieczenia, które z jednej strony podwyższają koszt kredytu, ale dają też zabezpieczenie obu stronom: klientowi i bankowi.

Jaką część pensji powinna stanowić rata?

To jedna z podstawowych kwestii, które należy wziąć pod uwagę, jeśli decydujemy się na kredyt pod hipotekę. Zdecydowanie najbezpieczniej jest założyć, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30% naszego dochodu netto. Czasem można znaleźć rekomendacje mówiące o 50%, ale często taka kwota okazuje się później zbyt wysoka i ryzykowna. Pamiętajmy jednak, że każdy inaczej dysponuje swoimi wydatkami. Dlatego przed ustanowieniem raty musimy obowiązkowo wziąć pod uwagę to, jakie ponosimy koszty: na rachunki, zakupy, zajęcia dodatkowe dzieci czy wakacje. Przyda się także konsultacja z doradcą finansowym.

Biorąc kredyt pod hipotekę, należy mieć też wkład własny. Banki, zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, w ostatnich latach stopniowo zwiększały wymagania w tym zakresie. Od 2017 roku kwota ta musi wynosić 20% kredytu. Nadal dopuszczalne jest finansowanie przez bank 90% nieruchomości, jednak liczba instytucji, które oferują taki kredyt, jest ograniczona. Wiąże się on z wyższymi odsetkami oraz dodatkowymi kosztami, takimi jak ubezpieczenie brakującej części wkładu.

Co przemyśleć przed wzięciem kredytu?

Aby kredyt pod hipotekę był środkiem do spełnienia marzeń, a nie pierwszym krokiem do zadłużenia, trzeba dokładnie przemyśleć, jak bardzo jest nam potrzebny. Jakie kwestie musimy przemyśleć?

• Zakup mieszkania – czy własne M na pewno jest nam potrzebne? To pułapka, w którą często wpadają konsumenci, którzy za wysoko ocenili swoje zdolności kredytowe i mają trudności ze spłatą rat.
• Wielkość mieszkania – kredyt pod hipotekę to zobowiązanie na lata. Dlatego najprawdopodobniej zakupiona nieruchomość będzie naszym domem przez najbliższe 10, 20 czy nawet 30 lat. Choć to czasem trudne do przewidzenia, musimy wziąć pod uwagę to, czy za jakiś czas nie będziemy planowali powiększania rodziny lub przeprowadzki.
• Wybór banku – to bardzo ważna kwestia. Każdy z banków proponuje nieco inne zasady udzielania kredytów. Dlatego najlepiej jest odwiedzić przynajmniej kilka banków i poprosić doradców o przeanalizowanie naszej sytuacji i zaproponowanie warunków.
• Pozytywna historia w BIK i BIG – o tę kwestię najlepiej jest dbać dużo wcześniej przed zdecydowaniem się na kredyt pod hipotekę. Negatywna historia może skutecznie obniżyć naszą szansę na kredyt. Dlatego tak ważne jest regulowanie płatności za pożyczki, ale też np. opłaty za media w terminie.

Kredyt hipoteczny nie musi być krokiem, którego powinniśmy się bać. Jeśli odpowiednio się do niego przygotujemy, spłata będzie realna i unikniemy niepotrzebnego stresu. Przed podpisaniem umowy warto przedyskutować wszystkie istotne kwestie i przede wszystkim – nie spieszyć się z podjęciem decyzji.

Artykuł Kredyt pod hipotekę – na czym polega i czy jest bezpieczny? pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..

Dane znajdujące się w księdze wieczystej są jawne (poza jej aktami) i powinniśmy się z nimi zapoznać przed zakupem nieruchomości. Zakłada się, że są one zgodne ze stanem faktycznym. W przypadku zaistnienia rozbieżności między zapisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jesteśmy chronieni przez rękojmię. Dane podzielone są na cztery działy, z których każdy jest równie istotny. Przejrzyjmy zatem najważniejsze wpisy, które można w nich znaleźć. Aby zapoznać się z księgą wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości, wystarczy znać numer tej księgi.

Dział I księgi wieczystej

Rozdział ten dzieli się na dwie części – oznaczenie nieruchomości (I-O) oraz spis spraw związanych z nieruchomością (I-SP). Pierwsza z nich przedstawia najważniejsze dane o lokalu czy działce. Można sprawdzić tutaj adres, powierzchnię (w tym użytkową), liczbę kondygnacji w budynku oraz liczbę pomieszczeń w lokalu.

Część druga opisuje prawa przysługujące właścicielom oraz współwłaścicielom. Zawiera ona między innymi informacje o poruszaniu się po innych działkach, zasadach korzystania z parkingu czy placu zabaw oraz udziale w części wspólnej. Jest tam również zapis o tym, czy nieruchomość jest oddana w użytkowanie wieczyste.

Dział II księgi wieczystej

W tym dziale zawarte są dane o właścicielach i ich udziałach, użytkownikach wieczystych oraz  osobach posiadających spółdzielcze prawo własnościowe. Można tu także sprawdzić, na jakich zasadach dana osoba nabyła swoje prawa do nieruchomości (np. drogą spadku, kupna, darowizny).

Dział III księgi wieczystej

Dział ten zawiera informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości. Jest to część szczególnie istotna dla przyszłych nabywców. Opisane są tutaj obciążenia takie jak np.:

• służebności gruntowe – prawa właścicieli innych posesji do korzystania z naszej działki, np. przechodzenia przez nią;
• służebności przesyłu – prawa firm przesyłowych do korzystania z nieruchomości;
• roszczenia zawarcia umowy przedwstępnej;
• prawa pierwokupu, odkupu, dzierżawy;
• prawo dożywotniego mieszkania;
• podział nieruchomości do korzystania;
• informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego;
• inne obciążenia poza hipoteką.

Dział IV księgi wieczystej

W czwartym dziale księgi wieczystej znajdują się wpisy dotyczące hipoteki obciążającej nieruchomość – jej wysokości, waluty, przedmiotu zabezpieczenia oraz informacji o wierzycielu hipotecznym. Warto wiedzieć, że hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, czyją aktualnie własność stanowi. Osoba czy instytucja, na rzecz której ustanowiono hipotekę, może dochodzić swoich należności i zaspokoić się z nieruchomości niezależnie od tego, czy jej aktualnym właścicielem jest osoba, którą zaciągnęła zobowiązanie.

Zastanawiając się, jak sprawdzić księgę wieczystą, nie można zapomnieć o dodatkowych zapisach, które się w niej znajdują. W każdym z działów jest rubryka „wzmianka w księdze wieczystej”. Oznacza to, że do tej części, w której widnieje taki zapis, został złożony wniosek oczekujący na dodanie. Może on dotyczyć nawet zmiany właściciela. Szczegółowe informacje o złożonym wniosku można uzyskać jedynie w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Inną istotną wzmianką jest zapis „komentarz do migracji”, który informuje o tym, że nie wszystkie dane zmieściły się w informatycznym spisie i również należy sprawdzić to w Sądzie Rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Oprócz tego, jak sprawdzić księgę wieczystą, równie ważne jest to, gdzie można tego dokonać. Informacje zawarte w księgach dostępne są online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ekw.ms.gov.pl) oraz w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Uzyskanie tych danych jest bezpłatne.

Z zapisów o mieniu nieruchomym zawartych w systemie elektronicznym może skorzystać każdy, kto zna numer księgi. Numer ten podzielony jest na trzy części:

1. Kod wydziału Sądu Rejonowego,
2. Dawny numer przydzielony w repetytorium ksiąg wieczystych uzupełniony o zera do ośmiu znaków,
3. Nowy kod nadany przez sąd.

Jeśli nie posiadamy numeru księgi wieczystej, możemy zgłosić się do właściciela nieruchomości lub instytucji: właściwego Sądu Rejonowego albo do Powiatowego Zasobu Geodezyjno-Kartograficznego, prowadzonego przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. W niektórych przypadkach instytucje te mogą wymagać od nas wykazania interesu prawnego. Ponadto organy prowadzące państwowy zasobów geodezyjny i kartograficzny udostępniają materiały zasobu odpłatnie.

Kiedy warto sprawdzić księgę wieczystą?

Zapisy w księdze wieczystej warto sprawdzić, kiedy chcemy nabyć nieruchomość, a także wówczas, gdy jesteśmy zainteresowani np. jej najmem. Należy to zrobić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej – polegającej na zobowiązaniu się do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. Następnie dobrze jest śledzić informacje zawarte w księdze regularnie, aż do momentu podpisania ostatecznej umowy. Zaleca się, aby każda osób zakupująca nieruchomość zapoznała się z jej stanem prawnym w dniu czynności notarialnych. Tym bardziej, że dostęp do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych możliwy jest przez 24 godziny na dobę.

Sprawdzenie księgi wieczystej jest więc bardzo ważne przed zakupem mieszkania czy działki budowlanej pod budowę domu. Zachęcamy także do zapoznania się z naszym poradnikiem, w którym można przeczytać, co jeszcze warto sprawdzić przed kupnem działki.

Artykuł Jak sprawdzić księgę wieczystą? pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..

Większość osób w celu zakupu mieszkania stara się o kredyt hipoteczny. Jest to już znacząca kwota, najczęściej kilkaset tysięcy złotych. Aby go otrzymać, trzeba mieć też niemały wkład własny. Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w styczniu 2017 roku, potrzebne jest aż 20% wkładu własnego. Kredyt hipoteczny jest rozłożony na wiele lat – maksymalny okres kredytowania to obecnie 35 lat. Właśnie dlatego dla wielu osób zakup mieszkania wydaje się być decyzją na całe życie. To jednak pisze różne scenariusze, dlatego dobrze jest wiedzieć jak sprzedać mieszkanie z kredytem.

Poinformowanie banku

W pierwszej kolejności o zamiarze sprzedania mieszkania trzeba poinformować bank, który udzielił nam kredytu hipotecznego. Otrzymamy wówczas od banku zaświadczenie na temat obecnego stanu zadłużenia wraz odsetkami. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na to, by na takim zaświadczeniu znalazła się zgoda banku na jednorazową spłatę kredytu w całości.

Promesa od banku

Promesa to zobowiązanie na piśmie, które wystawia bank. Najczęściej dotyczy ono zgody na przyznanie kredytu, jednak w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem bank powinien zobowiązać się, że odciąży hipotekę po spłacie całego kredytu. Promesa wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami – trzeba za nią zapłacić od 100 do nawet kilkuset złotych.

Wystawienie mieszkania

Po uzyskaniu od banku zaświadczenia o wysokości kredytu oraz promesy możemy wystawić mieszkanie na sprzedaż. W tej chwili najbardziej popularną formą jest dodanie ogłoszenia w Internecie, np. na portalu OLX, Otodom lub Allegro. Dobrym pomyłem jest także skorzystanie z usług biura nieruchomości, jednak trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami w postaci prowizji dla biura.

Warto dobrze zastanowić się nad skonstruowaniem ogłoszenia – powinno ono przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców. Niezwykle istotne są dobre jakościowo zdjęcia prezentujące mieszkanie w możliwie najatrakcyjniejszy sposób. Dobrym pomysłem jest też podkreślenie w treści anonsu wszelkich zalet nieruchomości: balkonu, dużych okien, pięknego widoku z okna, bliskiej odległości do szkoły czy dobrych połączeń komunikacyjnych. Nie można zapomnieć jednak o tym, żeby dodać informację o obciążonej hipotece. Po opublikowaniu ogłoszenia pozostaje nam czekać na nabywcę.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym mamy kilka opcji, aby zrobić to sprawnie. Jedną z nich jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać o tym, że może się to wiązać z koniecznością opłacenia dodatkowych kosztów, o których informacje można znaleźć w umowie zawartej z bankiem. Po spłaceniu kredytu można złożyć w sądzie rejonowym wniosek do wydziału ksiąg wieczystych w celu usunięcia z księgi wieczystej wpisu o hipotece.

Podobnie sytuacja wygląda także wówczas, gdy nabywca mieszkania płaci za nie gotówką. Wówczas część kwoty przeznacza się na spłatę kredytu, a pozostała część trafia w ręce sprzedającego. Po spłacie obciążenie zostaje wykreślone z księgi wieczystej. Nowy właściciel może jednak chcieć wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie. W takiej sytuacji musi on spłacić pozostały kredyt hipoteczny, a resztę pieniędzy przekazać sprzedającemu. Po tym hipoteka zostaje przepisana na nowego właściciela mieszkania.

Artykuł Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..

Wybierając działkę budowlaną dobrze jest twardo stąpać po ziemi i dokładnie przeanalizować swoją sytuację życiową, a także plany na przyszłość. Jaki charakter ma praca, ile czasu trzeba będzie poświęcić na dojazdy i czy jest dobre połączenie z wybranej lokalizacji do pracy? Czy dzieci, nawet w przyszłości, poradzą sobie z dojazdem do szkoły? To pierwsze co trzeba sprawdzić przed kupnem działki. Nie można zapomnieć również o przeanalizowaniu okolicy i sąsiedztwa. W pobliżu mogą znajdować się zagrody wiejskie, stadniny koni, zakłady chemiczne, duże przedsiębiorstwa, co z kolei może się wiązać z utrudnieniami z życiu codziennym: hałasem, nieprzyjemnymi zapachami czy wzmożonym ruchem drogowym.

Takie informacje można zdobyć sprawdzając w internecie okolicę, nazwy firm i branże, w których działają, a także poprzez zwykłą rozmowę z przyszłymi sąsiadami. Przydatnym narzędziem jest także strona http://geoportal.gov.pl/ – portal, który pozwala na sprawdzenie danych przestrzennych. Można dzięki niemu dowiedzieć się np. ile działek budowlanych jest wyznaczonych w najbliższej okolicy. Dopiero wówczas, gdy wybrana lokalizacja będzie spełniać wszystkie wymagania i oczekiwania, można sprawdzać kolejne kwestie.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Księga wieczysta to publiczny rejestr, z którego można zdobyć informacje o stanie prawnym wybranej nieruchomości. Informacje tam zawarte dotyczą nie tylko praw własnościowych, ale również obciążenia hipoteki. Każda księga wieczysta składa się z IV działów:

• Dział I – nawa i opis
• Dział II – dane właściciela, wartość dóbr i tytuł ich nabycia
• Dział III – ścieśnienia własności, czyli obciążenia wieczyste
• Dział IV – długi hipoteczne.

Od roku 2010 sprawdzanie księgi wieczystej jest dużo łatwiejsze, za sprawą systemu Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi wieczystej i wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl.

Sprawdzenie mapy zasadniczej

Zastanawiając się nad tym co sprawdzić przed kupnem działki, nie można zapomnieć o mapie zasadniczej. Jest to opracowanie geodezyjne, które zawiera takie informacje jak: ewidencja gruntów i budynków, zagospodarowanie terenu (np. drogi, drzewa), podziemne, naziemne i nadziemne uzbrojenie terenu oraz jego ukształtowanie. Wszystkie te informacje są bardzo ważne dla każdego, kto planuje kupić działkę. Z arkusza mapy zasadniczej można wyczytać np. dane o podziemnych gazociągach przesyłowych, obiektach użyteczności publicznej czy wysokości terenu. Takie informacje ułatwią wybór najlepszej działki. Mapę zasadniczą wydaje Starostwo Powiatowe właściwe dla wybranej lokalizacji, a jej koszt – w zależności od wielkości sprawdzanego obszaru oraz od regionu Polski – wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset złotych

Sprawdzenie dostępnych mediów

Kolejną istotną kwestią są media. Woda i prąd są niezbędne do budowy domu. Ponadto brak podłączenia do mediów wiąże się z dodatkowym kosztem dla kupującego i może być kartą przetargową w negocjacjach ceny działki. Taka sytuacja może jednak powodować różne opóźnienia w samej budowie oraz dodatkowe koszty. Przykładowo – trzeba będzie poczekać na przyłączenie prądu (czas ten zostanie określony w umowie z zakładem energetycznym, ale zwykle wynosi od kliku tygodni, do kilkunastu miesięcy).Sprawdzenie gruntu

Zastanawiając się nad tym co sprawdzić przed kupnem działki, często nie bierze się pod uwagę samego gruntu. Najczęstszym powodem są dodatkowe koszty – badanie geologiczne to kolejny wydatek. Jednakże pozwoli ono ustalić, czy grunt jest nośny i dobry pod budowę domu. Takie badanie sprawi, że będzie można uniknąć niespodziewanych kosztów po rozpoczęciu budowy, takich jak prowadzenie drenażu w przypadku terenu podmokłego czy wzmocnienia ziemi i fundamentów w sytuacji, gdy ma się do czynienie z gruntem typu kurzawka.

Granice działki

Granice działki powinny zostać wskazane przez jej właściciela jeszcze przed podpisaniem umowy. Jeżeli nie zostały one wyznaczone wcześniej lub nie można odnaleźć punktów geodezyjnych, należy ponownie wezwać geodetę, aby je wyznaczył. Jest to ważne ze względu na sąsiadów, którzy mogą mieć źle postawiony płot lub nieuzasadnione roszczenia do sąsiedniej działki budowlanej.

Sprawdzenie ceny

Cena działki jest równie ważną kwestią, co pozostałe punkty na liście tego, co sprawdzić przed kupnem działki. Warto porównać cenę wybranego gruntu z okolicznymi działkami na sprzedaż oraz wziąć pod uwagę wszystkie dodatkowe i „ukryte” koszty, które może ona generować, np. przyłączenie mediów, koszt usunięcia i utylizacji starych zabudowań czy konieczność budowy domu ze wzmocnionymi fundamentami. Te wszystkie koszty pozwolą nie tylko określić czy można sobie pozwolić na taki wydatek, ale również mogą pomóc w negocjacjach ceny z właścicielem.

Artykuł Co sprawdzić przed kupnem działki? pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..

Własne mieszkanie to marzenie wielu osób. Daje poczucie stabilności i bezpieczeństwa, a także możliwość urządzenia go według własnych planów. Jest to także niemała oszczędność, jeśli chodzi o codzienne wydatki –  koszt utrzymania własnego mieszkania jest dużo niższy, niż wynajem. Jednak od kupna mieszkania do opłacania pierwszych rachunków jest daleka droga, wiodąca przez wiele wyzwań. To zadanie wymaga dobrego przygotowania i sporych nakładów pieniężnych – dla wielu osób jest to pierwsza w życiu tak poważna inwestycja. Podpowiadamy co zrobić, aby decydując się na kupno mieszkania od dewelopera, wszystko było dopięte na ostatni guzik.

Krok pierwszy – kierunek: bank

Niewiele osób może pozwolić sobie na sfinansowanie zakupu mieszkania wyłącznie za pomocą własnych środków pieniężnych, dlatego często pierwszym krokiem jest złożenie w banku wniosku o kredyt. Zanim jednak zostaną nam przyznane dodatkowe środki pieniężne, bank sprawdzi naszą zdolność kredytową. Określana jest ona na podstawie wysokości zarobków i  rodzaju umowy zawartej z pracodawcą. Miejmy również na uwadze fakt, że bank z pewnością zwróci się o opinię na nasz temat do Biura Informacji Kredytowej i biur informacji gospodarczej. Te bazy danych zawierają zarówno informacje negatywne o długach, jak i informacje pozytywne, potwierdzające terminową spłatę zobowiązań. Warto zadbać wcześniej o pozytywne wpisy w BIK oraz BIG, bo to podnosi poziom naszej płatniczej wiarygodności.

Krok drugi – zadbanie o swoje finanse i wkład własny

Kolejną kwestią jest zadbanie o swoje sprawy finansowe. Trzeba w tym miejscu pamiętać o oszczędnościach, bowiem uzyskanie kredytu będzie wiązało się z koniecznością wniesienia tzw. wkładu własnego. Od stycznia 2017 roku Komisja Nadzoru Finansowego zwiększyła jego wysokość do 20% wartości mieszkania. Przykładowo, jeżeli planujemy kupno mieszkania w cenie 250 tys. zł, bank będzie wymagał od nas wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł.

Dla banku duże znaczenie ma nie tylko nasz wkład własny, ale również współczynnik LTV. Jest to współczynnik między wysokością kredytu a wartością jego zabezpieczenia hipotecznego, np. mieszkania. Im jest on niższy, tym lepiej. 
W tym momencie należy także przeanalizować swój budżet, wydatki i zobowiązania. Warto sprawdzić ile miesięcznie jesteśmy w stanie odłożyć pieniędzy – to pomoże oszacować wysokość raty kredytu, a tym samym okres spłaty. Pamiętajmy też, żeby odłożyć pieniądze na nieprzewidziane sytuacje, takie jak naprawa samochodu czy choroba. Może nie jest to łatwe zadanie, ale tak dużą inwestycję, jak kupno mieszkania od dewelopera należy dokładnie zaplanować.

Krok trzeci – określenie naszych preferencji

Kiedy znamy już nasze możliwości finansowe, pora zastanowić się nad naszymi preferencjami. Jednym z kryteriów wyboru jest zwykle cena mieszkania. Musimy przeanalizować jak dużo chcemy i możemy wydać na mieszkanie, ile będziemy w stanie wydać na jego urządzenie, a także – na ile lat planujemy brać kredyt. Pamiętajmy, że im dłużej chcemy spłacać, tym bank wyżej oceni naszą zdolność kredytową – zgodnie ze zmianami wprowadzonymi przez Komisję Nadzoru Finansowego nie może to być jednak więcej niż 35 lat.

Kolejną istotną sprawą jest powierzchnia. Zakup mieszkania nie oznacza oczywiście, że nie możemy go sprzedać i kupić innego, jednak dla wielu osób jest to inwestycja na przyszłość. Jeżeli więc planujemy za klika lat powiększyć rodzinę, weźmy to pod uwagę i szukajmy większego, kilkupokojowego mieszkania.

Nie zapominajmy także o lokalizacji – powinna być ona dopasowana do naszego trybu życia. Osoby, które lubią miejskie życie, z pewnością lepiej odnajdą się mieszkając w pobliżu centrum. Zdecydowaną zaletą takiego rozwiązania jest bliskość wszystkich potrzebnych instytucji – urzędów, szkół, przychodni – oraz łatwy dostęp do miejskich rozrywek. Jeżeli wolimy spokojniejszą okolicę, mieszkania zlokalizowane na obrzeżach miasta, blisko terenów zielonych i rekreacyjnych, będą lepszym wyborem. Niezależnie od naszych preferencji, pamiętajmy jednak o dobrym dojeździe do miejsca pracy, szkoły czy uczelni.

Krok czwarty – zakup mieszkania

Kupno mieszkania od dewelopera daje nam pewność, że wszystkie elementy są nowe i nie będziemy musieli ponieść ukrytych kosztów, takich jak np. wymiana instalacji elektrycznej. Poza tym od podstaw możemy je urządzić według własnego gustu.

Pamiętajmy także, że kupno mieszkania to duża inwestycja i zobowiązanie na przynajmniej kilka lat. Żądajmy więc zawsze wszystkich niezbędnych dokumentów i potwierdzeń, np. prospektu informacyjnego inwestycji. Dzięki temu od początku będziemy mieć jasną sytuację dotyczącą przebiegu budowy, kosztów inwestycji oraz terminów przekazania mieszkań właścicielom. Warto także sprawdzić przedsiębiorcę w biurze informacji gospodarczej. Jeżeli uznamy, że wszystko jest w porządku, możemy podpisać umowę deweloperską, która jest jednocześnie aktem notarialnym. Tym samym deweloper przenosi na nas prawo własności do nieruchomości, a my jesteśmy zobowiązani do zapłaty. Po tych formalnościach już niewiele nas dzieli od posiadania własnego mieszkania.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, szczególnie na temat dokumentów, które warto sprawdzić, oraz kwestii finansowych, zajrzyj do innego artykułu z naszego Poradnika:

Długa droga do spełnionych marzeń, czyli krok po kroku do własnego M

Artykuł Kupno mieszkania od dewelopera pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..

Próbę kupna mieszkania Baśka i Karol mają już za sobą. Nie obyło się bez nerwów. Oboje pracują, od 2 lat są małżeństwem i do szczęścia brakuje im już tylko upragnionego M4. Karol zajął się sprawami formalnymi dotyczącymi kredytu, a Baśka poszukiwaniem ofert na zakup mieszkania. W końcu znaleźli mieszkanie, które spełniało ich wszystkie oczekiwania. Zdecydowali się na jego zakup bezpośrednio u dewelopera. Kredyt został przyznany, umowa przedwstępna podpisana, zadatek wpłacony. Tylko czekać na termin odbioru mieszkania. Któregoś dnia Baśka przeczytała w gazecie o upadłości znanego dewelopera. Dopiero wtedy pomyślała, że nie sprawdzili z Karolem, czy właściciel ich inwestycji jest na pewno wiarygodny. Przejrzała fora internetowe, gdzie znalazła informacje, które ją zaniepokoiły. Zaczęła drążyć temat i jak się okazało ich deweloper spłacał swoje zobowiązania poprzez zaciąganie kolejnych, pobierając zaliczki od potencjalnych nabywców nieruchomości. Podjęła próbę kontaktu z deweloperem, ale jego telefon nie odpowiadał… Baśka i Karol postanowili odzyskać swój zadatek, rozpoczęła się batalia prawna. W międzyczasie deweloper ogłosił upadłość. Małżeństwo musiało raz jeszcze zająć się poszukiwaniami mieszkania, by w końcu spełnić marzenie o własnym lokum. Jednak tym razem byli bogatsi w doświadczenie. Mało przyjemne, ale pomocne.

Krok 1 – wstępne rozeznanie w ofertach

Rynek mieszkaniowy daje wiele możliwości wyboru interesującego nas lokum. Wystarczy zerknąć na liczbę ofert znajdujących się w Internecie na portalach ogłoszeniowych, serwisach należących do deweloperów, a także w prasie, czy bezpośrednio w katalogach firm zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Jak wybrać? Na początek warto zadać sobie pytanie: czego oczekuję? To od Ciebie zależy, jakie dobierzesz kryteria oceny ofert. Dobrze je doprecyzować, by wiedzieć, na jakich elementach najbardziej Ci zależy. Co warto sprawdzić, by mieć pewność, że mieszkanie, które wybierzesz, jest naprawdę tym, o którym marzysz? Oto pomocnicza lista:

1. Rodzaj zabudowy. Mieszkanie w bloku, czy w domkach szeregowych? Wielopiętrowa czy niska zabudowa?

3. Lokalizacja. Od niej zależy nie tylko cena mieszkania, ale również koszt i czas dojazdu z domu do pracy. Centrum czy peryferia? Jakaś konkretna dzielnica? Jak ważne są tereny zielone w pobliżu? Zależy Ci, by to było ciche, spokojne miejsce? Czy nie przeszkadza Ci szum ulicy? Czy w pobliżu jest przychodnia, przedszkole lub szkoła dla Twojego dziecka? Jaki będzie widok z okna? I najważniejsze, a często pomijane – plan zagospodarowania. Jeśli go nie sprawdzisz, za chwilę może się okazać, że obok ktoś postanowi wybudować np. fabrykę.
4. Mieszkanie. Tu warto rozważyć preferencje co do: metrażu, liczby pokoi, kondygnacji, układu mieszkania, jego ustawności i nasłonecznienia, standardu wykończenia. Pod uwagę weź również dodatkowe pomieszczenia typu piwnica czy garaż. Sprawdź wcześniej średni koszt utrzymania.

Swoje preferencje zestaw z ceną za metr kwadratowy, jakiej oczekuje sprzedający. Sprawdź wszystkie promocje i zniżki. Jeśli masz już pełne rozeznanie w ofertach, czas na kalkulację kosztów i oszacowanie budżetu na zakup mieszkania.

Krok 2 – kosztorys, a Twoje finanse

Jakie są Twoje potrzeby, a jakie możliwości? Przeanalizuj dokładnie, na co będzie Cię stać. Czy masz jakieś oszczędności? Czy posiadasz środki, które możesz przeznaczyć na wkład własny? Zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa i kosztowna. Oprócz oczywistych wydatków, takich jak rata kredytu i odsetki, czy też wyposażenie mieszkania, uwzględnij wszystkie dodatkowe koszty, np. opłatę notarialną. Jeśli stan Twojego konta nie pozwala na zakup gotówkowy, zapoznaj się z ofertami kredytów hipotecznych. Pamiętaj, że banki sprawdzą Twoją zdolność kredytową, by mieć pewność, że stać Cię na regularną spłatę rat kredytu. O tym, czy bank przyzna Ci kredyt hipoteczny decyduje wiele czynników, między innymi: wysokość Twoich zarobków, rodzaj zatrudnienia, dodatkowe źródła dochodu, staż pracy, obciążenia finansowe (kredyty, pożyczki, karty kredytowe), czy miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Pamiętaj, że banki zweryfikują nie tylko informacje, jakie znajdują się w BIK, ale sprawdzą również Twoją wiarygodność w biurach informacji gospodarczej np. w Rejestrze Dłużników ERIF BIG S.A. Pośpiech nie jest dobrym doradcą, zanim udasz się do banku po kredyt, dowiedz się, jakie informacje na Twój temat są dostępne w bazie BIG. W Polsce obowiązuje ustawodawstwo, które raz na sześć miesięcy zapewnia Ci prawo do bezpłatnej weryfikacji w BIG danych na własny temat (www.infoKonsument.pl). Warto uporządkować swoją sytuację finansową, by uniknąć odmowy udzielenia kredytu już na początku drogi zmierzającej do spełnienia marzeń o własnym M.

Krok 3 – słowo klucz: SPRAWDŹ

Mieszkanie wybrane? Pamiętaj, jak ważny jest zdrowy rozsądek. Zanim rozpoczniesz formalności związane z wnioskowaniem o kredyt i podpisaniem umowy, zweryfikuj dewelopera oraz interesującą Cię inwestycję.

Warto sprawdzić:

•  aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (https://ems.ms.gov.pl/) lub zaświadczenie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (https://prod.ceidg.gov.pl/), w przypadku, gdy deweloper prowadzi działalność jednoosobową lub w formie spółki cywilnej;

•  prospekt informacyjny inwestycji, który jest dokumentem wymaganym ustawowo, dlatego deweloper nie może odmówić jego okazania. Dokument ten zawiera dane identyfikacyjne dewelopera, opis doświadczeń z realizacji poprzednich inwestycji, czy też informacje o niezbędnych zezwoleniach. Z prospektu dowiesz się m.in., jakie są: plany zagospodarowania przestrzennego, obciążenia hipoteczne zawarte w księdze wieczystej, rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, czy też warunki odstąpienia od umowy. Dzięki niemu poznasz specyfikację techniczną nieruchomości: liczbę kondygnacji, lokali, standard wykończenia, dostępne media, cenę za metr kwadratowy, jak również termin zakończenia inwestycji i przeniesienia praw własności;

•  księgę wieczystą (https://ekw.ms.gov.pl/) składającą się z czterech działów, która dostarczy Ci wiedzy nie tylko nt. samej nieruchomości, jej lokalizacji, czy powierzchni, ale również nt. jej właściciela i użytkowania wieczystego. W księdze znajdziesz wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych, umowach przedwstępnych, prawie pierwokupu, a także informacje o hipotekach ciążących na nieruchomości;

•  wiarygodność dewelopera, która ma szczególne znaczenie, jeśli chcesz zabezpieczyć się przed ryzykowną transakcją. Sprawdź dewelopera – czy ma stabilną kondycję finansową i nie grozi mu upadłość. Informacje o niezaleganiu z podatkami i składkami uzyskasz w Urzędzie Skarbowym i Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.Na Twoją prośbę, deweloper powinien okazać Ci sprawozdanie finansowe za okres ostatnich dwóch lat. Zweryfikuj dewelopera w biurze informacji gospodarczej (www.infoKonsument.pl). Wystarczy, że znasz jego numer NIP. Upewnij się, że firma posiada rachunek powierniczy, na który trafiają pieniądze klientów. Zrób rozeznanie w Internecie i sprawdź opinie poprzednich klientów. Dowiedz się, czy deweloper oddał do użytku inne inwestycje, czy dotrzymał terminów, czy mieszkańcy są zadowoleni z jakości wykończenia.

Krok 4 – formalności czas zacząć

Jesteś w połowie drogi i przyszedł nerwowy moment. Składasz dokumenty o przyznanie kredytu. Teraz nie pozostaje Ci nic innego, jak czekać na decyzję banku. To również czas na podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W ten sposób zobowiązujesz się do zakupu wybranego mieszkania, które deweloper zobowiązuje się wybudować. Podpisanie umowy wiąże się z uiszczeniem zadatku, który w razie wycofania się z zawartej umowy z Twojej winy przepadnie. Jeśli stroną rozwiązującą umowę będzie deweloper, ciąży na nim obowiązek zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek możesz sfinansować ze środków własnych, jeśli posiadasz wystarczającą kwotę. Pozostałą część uregulujesz po otrzymaniu kredytu, zgodnie z warunkami płatności określonymi w umowie deweloperskiej, np. po zakończeniu budowy lub w transzach po kolejnych etapach realizacji inwestycji. Jeśli nie posiadasz wkładu własnego, a kredyt pokrywa całą kwotę zakupu mieszkania, zadbaj, by w umowie z deweloperem doprecyzować terminy wpłat dostosowane do formalności związanych z kredytem hipotecznym. Warto ze szczególną skrupulatnością zapoznać się z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., która weszła w życie w kwietniu 2012 r. Znajdziesz w niej m.in. listę elementów, które musi zawierać umowa deweloperska. Sprawdź koniecznie, czy ta którą otrzymałeś posiada obligatoryjne zapisy (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377). Ostateczna umowa w formie aktu notarialnego, na mocy której nastąpi przekazanie własności, zostanie zawarta wówczas, gdy mieszkanie będzie gotowe do oddania. By móc sprzedać mieszkanie jako oddzielną nieruchomość, deweloper ustanawia jego odrębną własność, najczęściej przy podpisywaniu umowy notarialnej. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest skuteczne po założeniu księgi wieczystej i wtedy to, po przeniesieniu własności formalnie stajesz się jego właścicielem. Deweloper złoży wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, na mocy którego odbywa się kontrola budynku. Dopiero wydana przez Inspektora pozytywna opinia, uprawnia Cię do legalnego użytkowania mieszkania. Odbiór mieszkania to procedura, której również nie warto wykonywać w pośpiechu. Pamiętaj, że podpisując dokument odbioru, akceptujesz stan, w jakim zostanie Ci przekazane mieszkanie.

I na koniec równie czasochłonne zadanie. Bo jeśli nie zdecydowałeś się na opcje „mieszkanie pod klucz”, przed Tobą jeszcze mnóstwo pracy związanej z jego wykończeniem i urządzeniem. Ale teraz, to już chyba czysta przyjemność 🙂

Artykuł Kupno mieszkania krok po kroku – poradnik dla kupujących pochodzi z serwisu ERIF Biuro Informacji Gospodarczej S.A..